Otel yatırımcısına notlar…

Dr. Faik Öztunç
Dr. Faik ÖztunçOtel Yatırım ve İşletme Danışmanı
02 Şubat 2019, 12:03

Otelcilik kendi içinde dinamikleri olan çok farklı bir sektördür. Hastane dışında 24 saat, 365 gün çalışan başka hiçbir ticari işletme yoktur. Tüm misafirlerin can, mal sorumluluğu otele aittir. Oteller kapıları olan ama kapı işlevi bulunmayan kurumlardır.

Bu kadar hassas bir durumun söz konusu olduğu sektörde yatırım yaparken de çok ama çok dikkatli olunmalıdır. Ancak, pek çok bireysel yatırımda bu hassasiyeti maalesef göremiyoruz. Birçok sektörde para kazanan yatırımcılar otelciliğe bir zevk, tanınırlık, prestij, geleceğe iyi bir yatırım olduğu için adım attıklarını gözlemliyoruz. İşte hata da burada başlıyor. Her iş uzmanı tarafından yapılmalıdır, bazı işler ise gerçekten uzmanlık gerektirir, yasaları-kuralları bilmek, ona göre işleri yönetmek gerekir. Örneğin herkes hesap uzmanı olamaz, fakat pazarlama uzmanı olabilir. Hesap uzmanlığının farkı çok iyi kanun bilmeyi gerektirmesidir, fakat pazarlamada belli kanunları vs bilmek gerekmez kişisel beceri ve yaratıcılık esastır. Otelcilik de kendi dinamikleri olan ve yönetmek için bilgi birikimi gerektiren, tamamen kendine has kuralları olan bir iş dalıdır. Pek çok otel yatırımının başarılı olmaması veya gerektiği kadar getiri sağlayamamasının altında yatan temel prensip, bu gerekliliği göz ardı ederek işe başlanmış olmasıdır.

Her otel milli bir servettir ve ülkenin dışa yansıyan yönüdür. Fizibilitesinden, açılışına kadar büyük bir hassasiyet gerektirir. Pek çok yatırımcı fizibilite yapmadan, bölgenin ne tip otele ihtiyacı olduğunu sorgulamadan yatırım yapmakta ve geri dönüş beklemektedir. Prestij olsun diye, kişisel tatmin için lüks otel yapılıp geri dönüş beklenmektedir, belki o bölgede sadece oda kahvaltı hizmet verecek tesise ihtiyaç vardır... Gereklilik yatırım öncesi pazar analizi ve fizibilite ile belli olur. Otel buna göre projelendirilmelidir. Harcanacak her kuruşun hesabı yapılmalıdır. Örnek oda yapılmadan, bununla ilgili görüşler alınmadan ve bir operatör ile anlaşmadan yapılan yatırımların başarısız olma olasılığı çok yüksektir. Operatör, marka yani profesyonel işletmeci ile inşaat başlamadan anlaşılmalıdır. Marka yatırımı yönlendirmelidir. Otelin arkası yani back of house yapılanması oldukça önemlidir. Gereken büyüklükte depolar, personel alanları, yangın çıkışları, mutfak yerleşimi, servis asansörleri, kat hizmet odaları vs operatörün ihtiyacına göre planlanmalıdır. Bunun zamanında yapılmaması ileride operasyon maliyetlerinin fazla olması ve verimsiz olması sonucunu doğuracaktır. Otelin dış cephesinin güzelliği, girişin muhteşemliği, odaların konforu vs yanında otelin arka tarafının planlanması çok daha önemlidir. Çöp odası olmayan, personel girişi ayrı olmayan, personel kafeteryası ve soyunma-dinlenme odaları yetersiz pek çok proje ile karşılaşılmaktayız. Bu projelerin başarıyı yakalaması imkansızdır. Sonuçta inşaat sadece mimar ile çlışalarak bitirilmekte ve sonra işletici marka aranmaktadır. Buçok öenmli bir yanlıştır.

Pek çok yatırımcı iyi bir işletmeci ile anlaşsa bile, İşletme Firmasından ailesinden birinin otel müdürü olmasını talep edebilmektedir. İşi bilmeyen birinin otelcilik yapması mümkün değildir. Bu durum hastanın ameliyattan evvel doktora “buradan değil de buradan kesin” demekle aynı şeydir.

İyi bir yatırım ve inşaat planlamasından, inşaatın bitiminden sonra açılış dönemi gelecektir. Açılış öncesi dönem yatırımcılar tarafından para harcanan gereksiz bir süre olarak öngörülmekle birlikte otelcilikte çok hayatidir. Otel açılışından altı ay evvel otel müdürü, teknik müdür atanmalı; en az üç ay kala diğer birim müdürleri görevlendirilip pazarlama faaliyetlerine başlanmalıdır. Aksi bir durum bebeğin prematüre doğmasına sebep olacaktır. Otel bir fabrika değil, bir çocuktur. Her çocuk için nasıl özen gösterilip, bir eğitim planı vs oluşturuluyorsa bir otel için de aynı özen gösterilip gereken planlama aslında ebeveyn olan profesyoneller tarafından yapılmalıdır.

İşletme döneminde ise yaşanan ve oteli derinden etkileyen en önemli sorun; milyonlarca Lira yatırım yapan ve parasını kısa sürede alma telaşında olan yatırımcı ile Otel İşletme Firması’nın arada yaşayacağı problemdir. Parasını kısa sürede almaya çalışan yatırımcı bunun verdiği stres ile günlük işlere karışmaya çalışıp problem yaratabilmektedir. Yatırımcının muhatabı otelin genel işleyişi ile ilgili sadece ve sadece otel müdürü olmalıdır. Kendisi diğer bölüm müdürleri vs ile irtibata geçtiği anda “yatırımcının adamı”, ”işletmecinin adımı” diye personel arasında ikilik oluşacaktır, bu da ölümcüldür.

Yatırımcı ile işletmecinin ayrı olduğu başka hangi sektör vardır. Yatırımcısı ayrı olup, üretimi ayrı yapan bir otomobil markası veya beyaz eşya üreticisi tanıyor musunuz ? Bu sorum fason üretim ile karıştırılmamalıdır. Bu ayrımın olduğu bir ortamda yatırımcı ile işletici firma arasındaki ilişkiler kontrattan itibaren net bir şekilde oluşturulmalıdır. Dolayısıyla, iyi bir fizibilite, bütçe ve forcast hazırlanması ön plana çıkmaktadır. İşletici firma bütçeyi yapar ve yatırımcıya onaylattırır. Bu aşamadan sonra artık yatırımcı günlük işlerle uğraşmamalı, periyodik olarak bilgileri alıp, periyodik toplantılarla gidişatı takip etmelidir.

Kendine has ve benzeri olmayan bir muhasebe planı başka hangi sektörde vardır? Bu bile otelciliğin ne kadar hassas ve dinamik olduğunun tek başına bir göstergesidir.

Özetle her atıl kaynağı olan, prestij yatırımı yapmak isteyen apar topar otelcilik işine girmemelidir. Bu istek saygı ile karşılanır ama bu niyet profesyonel bir markalı otel işletmecisi ile gerçekleştirmelidir. Servet; romantik hayallere, kişisel ve ailesel beklentilere heba edilmemelidir.

Not: Yayınlanan yazı ve yorumlardan yazarlar sorumludur. www.turizmajansi.com ile bağlantı kurulamaz; site sorumlu değildir.
Yorumlar
Serdar Sağlamtunç, FCSI
04 Şubat 2019, Pazartesi 08:42
Serzeniş konularında haklısınız ancak ---malı şeklindeki ucu açık cümleler asıl sorun yaratanlar. Sektör temelsiz ve hatalı kurgulanan 1980 ruhu ile halen debeleniyor. Bu kargaşanın çözümü bir projede kim neyi ne ölçüde ve profesyonelce yapar sorusunun yanıtıdır. Böyle bir babayiğit henüz ortaya çıkmadı. Piyasa herbokolog ile dolu, iki tane tel maşa cihaz üreten bile proje yapıyor, bu yatırımcı tarafından kabul görüyorsa zaten tuz kokmuş demektir. Nedense ülkemizde her iş çok basit ancak endüstriyel ölçek asla yakalanamıyor çünkü orada teknik bilgi ve deneyim gereksinimi var. Bir chef alt yapıya yön verirse, bir teknik müdür cihaz seçmeye kalkarsa bunun üstüne eski F&B ve GM ler proje danışmanı olurlarsa sonuç kazanımsız binalardır. Farklı şekillerde birçok kez yazdığım için sorunları tekrarlamayacağım ama bir balo yemeğinde garson ter kokuyorsa işletme beş para etmez. Ama bu hatayı düzeltmek de bina yıkılmadan olası değildir. İşin başında bilgi-deneyim-liyakat olmazsa olmazdır.
 
  Yorum için en fazla 1000 karakter girişi yapılabilir!
captcha