Türkiye turizminin son birkaç yıldır içine girdiği darboğaz otel yatırımlarını da yansıdı. Ancak bu yıl itibariyle turizm hareketlerinin canlanmaya başlaması yatırımcıları yeniden cesaretlendirdi. Güneydoğu Anadolu Bölgesi gibi bazı bölgelerde otel yatırımları tamamen dururken, Marmara, Akdeniz, Ege, İç Anadolu ve Karadeniz bölgelerinde yapımı ertelenen tesisler yavaş yavaş da olsa açılmaya başladı. Araştırmalara göre otel yatırımlarında duraklama olmasına rağmen 2018 yılında 120’ye yakın tesis hizmete girecek.
Düşen turist sayısı yatırım kararlarını olumsuz etkiledi
Bilindiği gibi Türkiye’de son yıllarda arka arkaya ciddi sıkıntılar yaşanması, en çok turizm sektörüne yansımıştı. Türkiye’de yaşanan siyasi gelişmeler ve gerginlikler, Suriye savaşı, terör olayları, Avrupa, Amerika Birleşik Devletleri, Rusya ve Türkiye arasında yaşanan siyasi gerilimler, turistlerin Türkiye tercihini olumsuz etkilemişti. Türkiye’ye gelen ziyaretçi sayısı 2015 yılında 41 milyon 114 bin 69 kişi iken, bu rakam 2016’da yaklaşık yüzde 25 düşüş ile 30 milyon 906 bin 680 kişiye geriledi. 2017’de iseyaklaşık yüzde 23’lük yükselme yaşandı ve gelen ziyaretçi sayısı 37 milyon 969 bin 824 kişiye ulaştı.
Yeni otel yatırım isteği tekrar canlanıyor mu? Son yıllarda duraklama dönemine giren yeni otel yatırımları, 2017 itibariyle canlanma eğilimine girdi. Özellikle 2018’e turizm açısından daha umutlu girilmesi yatırım yapma isteğini de yeniden canlandırdı. Bekle-gör politikası izleyen yatırımcılar, turizmdeki olumlu ivmeyle projelerine kazma vurmaya başladı diyebiliriz. Başta Marmara ve Akdeniz bölgeleri olmak üzere birçok bölgede yatırım yapma isteği devam ediyor. Ekonomi Bakanlığı’ndan otel yapımı için teşvik alan projeler bu eğilimi net bir şekilde gösteriyor. Kuşkusuz her teşvik alan proje yatırıma dönüşmüyor, ancak yatırım yapma hedefini göstermesi açısından önemli veriler sunuyor.
Yeni projelerde 3 yıldızlı oteller ile butik tesisler yükselişte Ekonomi Bakanlığı’ndan alınan teşvik belgesi verilerine göre 2016’da 187 proje teşvik belgesi alırken 2017’de teşvik alan proje sayısı 192’e yükseldi. 2016’da 185 komple yeni otel projesinin yatak kapasitesi 40 bin iken 2017’de yatak kapasitesi 33 bine indi. 2017’de teşvik belgesine bağlanan 192 komple yeni otelin tür ve sınıfların göre dağılımında 3 yıldızlı otellerin öne çıktığı görülüyor. Bu da yatırımcıların daha küçük ölçekli otellere yöneldiği yorumlarını beraberinde getiriyor. Teşvik belgesine bağlanan projelerin illere göre dağılımında ise İstanbul başı çekiyor. İstanbul’u sırasıyla, Antalya, İzmir ve Muğla izliyor.
Ocak-Şubat 2018’de 26 yeni otel projesi teşvik aldı Yeni otel projeleri için teşvik alınmaya 2018 yılında da devam ediliyor. Ekonomi Bakanlığı’ndan bu yılın ilk iki ayında 26’sı yeni otel olmak üzere 46 proje için yatırım teşvik belgesi alındı. 2018 yılı ocak-şubat döneminde teşvik alan projelerin toplam bütçesi 418 milyon TL olurken bunun 252 milyonu yeni otellerin inşasında kullanılacak. Yenilemeler için ise 160 milyon TL harcanacak. Bu teşviklerle üç bin 287 adet yeni yatak devreye girecek. İki aylık dönemde alınan teşvik belgesine göre yeni otel projeleri İstanbul, Ankara, Mersin, Antalya, Samsun, Gaziantep, İzmir, Bursa ve Nevşehir’de yoğunlaşıyor. Yapılacak olan yeni otellerde 3 yıldızlı tesisler ile butik oteller ilk sırada yer alıyor. Teşvik alan projelerin yanı sıra geçmiş yıllardan açılışı ertelenen otellerin de bu yıl açılması bekleniyor.
5 yıldızlı otel eğilimi değişiyor mu? Otel yatırımlarının segmenti ve nitelikleri bölgelere göre değişse de yatırımcılardaki 5 yıldızlı otel yapma arzusu devam ediyor. Özellikle İstanbul ve Antalya’da bu eğilim değişmiyor. Anadolu’da ise turizme yeni giren yatırımcılar da otellerinin 5 yıldızlı ve çok odalı olmasını istiyor. Ancak gerek otel yatırım danışmanları gerekse uluslararası zincir otel temsilcileri, yatırımcıları doğru segmente yöneltmeye çalışıyor. Son birkaç yıldır alınan teşviklerde yatırımcıların nitelikli 3 veya 4 yıldızlı otellere dönüş yaptığı gözlemleniyor. Diğer yandan bölgenin yapısına uygun tarzda küçük ve butik tesislerde de artış yaşanıyor.
Ege’de küçük ve lüks oteller turizme can veriyor Dünyada trend haline gelen küçük ve lüks oteller Ege’nin turizmde yeniden parlamasına vesile oluyor. Özellikle Bodrum küçük ama lüks otellere çektiği nitelikli turist sayısı ile adından söz ettiriyor. Bölgede yatay, küçük ve butik otel eğilimi devam ediyor. Ege’deki otellerin büyük yatırımlar olmamasında bölge arazilerinin küçük olmasının da rolü büyük. Diğer yandan Ege’deki turizm anlayışı, doldur-boşalt diye tabir edilen ve turistin otel dışına çıkmadığı tatil anlayışına uymuyor. Turizmciler, çok yataklı tesislerin renovasyona girerek oda ve yatak kapasitelerinin azaltıldığına ve para harcayan, nitelikli turiste hitap etmeye başlandığına dikkat çekiyorlar. Ancak şehir otelciliğinde gelişme gösteren İzmir’de büyük ölçekli yatırımlar dikkat çekmiyor değil.
Karadeniz’deki otel arzı fazlası fiyatları düşürüyor Bölgesel olarak bakıldığında Karadeniz de ciddi yatırım çeken bölgeler arasında yer alıyor. Yatırımcıların en çok ilgisini çeken şehir ise Trabzon. Son yıllarda ciddi sayıda otelin açıldığı Karadeniz’de, arz fazlası olduğuna işaret eden otelciler, yapılan otellerin hem yanlış segmentte yapıldığını hem de bölge yapısına uygun olmadığına işaret ediyorlar. Karadeniz’de çok sayıda otel açıldığı için fiyatların ciddi oranda düştüğü belirtiliyor. Daha çok Arap turist ağırlayan Karadeniz’de kalabalık seyahat eden Araplara uygun konaklama tesisleri yapılmadığını belirten turizmciler, turistlerin daha çok bölge yapısına uygun otantik tesislerde kalmak istediklerini ancak yeni yatırımların bu ihtiyacı karşılamadığını dile getiriyorlar.
Siyasi gelişmeler ve seçim doğudaki yatırımcıyı korkutuyor Ziyaretçi rakamlarındaki düşüş ve coğrafyamızda yaşanan olumsuz gelişmeler en çok Doğu ve Güneydoğu’yu etkiliyor. Öyle ki Güneydoğu Anadolu Bölgesi’nde deyim yerindeyse çivi çakılmazken, İç Anadolu Bölgesi’ndeki yatırımlar durma noktasına geldi. Birçok otel kapandı veya el değiştirdi. Özellikle bulundukları bölgenin ihtiyacına göre yapılmayan büyük ölçekli oteller, bu dönemde ciddi kayıplar yaşadı. Bu eğilim özellikle Güneydoğu ve Doğu Anadolu bölgelerinde devam ediyor. Turizmciler, bölgedeki olayların durulmaması, savaşın devam etmesi ve erken seçimin yatırımcıları korkutmaya devam etiğini kaydediyorlar.
İstanbul’da 50 otel projesi devam ediyor
Bu yıl otel doluluklarında yüzde 30 artış yakalayan İstanbul turizminde yaşanan bu olumlu gelişme yatırımlara da yansıyor. Açılışı ertelenen birçok yatırım bu yıl açılış yapmaya hazırlanıyor. İstanbul’da 50’ye yakın otel projesi devam ediyor. Bilindiği gibi İstanbul, en çok otel yatırımın yapıldığı illerin başında geliyor. İstanbul’daki otel yatırımlarında, imar iznine göre 5 yıldızlı, dikey ve çok odalı tesisler tercih ediliyor. Arazi ve yatırım maliyetlerinin yüksek olması, artan rekabet nedeniyle oda fiyatlarının düşmesi İstanbul’da otel yatırımlarının geri dönüş sürelerini uzatıyor. Uzmanlar özellikle yatırımların geri dönüş sürelerinin
7-8 yıldan 20 yıla çıktığına dikkat çekiyorlar.
İstanbul’da doğru segment ve doğru lokasyona yatırım önemli
Öte yandan yeni yatırımlarda piyasa araştırmaları dikkate alınmadan belli bölgelere çok fazla yoğunlaşılması, fiyat rekabetini beraberinde getiriyor. Özellikle Atatürk Havalimanı çevresinde yoğunlaşan yeni otellerin, havalimanının taşınmasının ardından sıkıntılı bir sürece girecekleri belirtiliyor. Bilindiği gibi Basın Ekspres Yolu, Bakırköy, Zeytinburnu’nu kapsayan bölgede ardı ardına oteller açılıyor. Bu bölgedeki yatak sayısının 14 bini geçtiği belirtiliyor. 5 yıldızlı otele doyan İstanbul’da kaliteli 3 yıldızlı otel ihtiyacı ise devam ediyor. Uzmanlar, özellikle İstanbul’da doğru segment ve doğru lokasyona yatırım yapılması gerektiğine işaret ediyorlar.
Antalya’da otel yatırımları yavaşladı
Turizmin başkenti unvanını taşıyan Antalya’da turizmde yaşanan krizden en çok etkilenen şehirler arasında yer aldı. Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre 779 işletme, 117 yatırım belgeli olmak üzere toplam 896 bakanlık belgeli tesisin yer aldığı Antalya’da ziyaretçi sayısında yaşanan düşüş nedeniyle yatırımlar son iki yıldır yavaş ilerliyor. Tesis sayısı ile doyuma ulaşan Antalya pazarında eskisi kadar olmasa da yeni yatırımlar hala devam ediyor. 2017 yılında 18 tesis için teşvik belgesi alınırken 2018’de alınan teşvik belgelerinde modernizasyon yatırımları öne çıkıyor. Antalya’ya yapılması planlanan yeni otel projeleri ise şehrin nispeten daha bakir alanlarına ve yeni turizm bölgelerine kayıyor.
Otel yatırımlarında yıldızı parlayan şehirler
Turizm açısından son yıllarda yıldızı parlayan birçok şehir bulunuyor. Bu şehirler gerek turizm gerek iş potansiyelleri nedeniyle otel yatırımcılarının da ilgisini çekiyor. Örneğin yatırımcıların ve uluslararası zincirlerin radarında olan İzmir, Muğla, Trabzon, Gaziantep, Bursa, Ankara, Balıkesir gibi illerde yatırım sayısı her geçen yıl artıyor. Sadece geçen yıl İzmir’de 14, Muğla 13, Trabzon’da 11, Ankara’da 9, Bursa’da 7, Balıkesir’de 6, Gaziantep’te 5 otel için teşvik alındı. Bu şehirlerin yanı sıra Çanakkale gibi iller de otel yatırımcılarının ilgisini çekiyor. Çanakkale 1915 Köprüsü ve yeni inşa edilecek otoyollarla birlikte İstanbul’a daha da yakınlaşacak olan kentte, otel yatırımları artıyor. Uluslararası zincir otellerin de ilgi gösterdiği bölgede son 3-4 yılda yatırımlardaki artış dikkat çekiyor.
Haberin devamı ve yeni yatırımlar TÜROB Hotel dergisinde
Sektörel dosyalara ve raporlara ulaşmak için abone olun...
Tıklayınız
3000'den fazla otele ulaşan tek Otelciler Birliği dergisi