Otellerde değerleme sorunu : Bizzat şahit oldum, inanamadım

Otellerde değerleme sorunu : Bizzat şahit oldum, inanamadım
29 Kasım 2021, 08:51
Akdeniz Turistik Otelciler ve İşletmeciler Birliği (AKTOB) ev sahipliğinde düzenlenen 11. Uluslararası Resort Turizm Kongresi'nde, Denizbank Genel Müdürü Ateş basın mensuplarıyla bir araya geldi.

Denizbank Genel Müdürü Hakan Ateş, turizm için kullandırtmış oldukları 2.9 milyar dolarlık kredinin 1.4 milyar dolarlık kısmını yeniden yapılandırdıklarını söyledi. Ateş, Denizbank olarak turizmdeki paylarının yüzde 16 seviyesinde bulunduğuna belirtti.

Akdeniz Turistik Otelciler ve İşletmeciler Birliği (AKTOB) ev sahipliğinde düzenlenen 11. Uluslararası Resort Turizm Kongresi'nde, Denizbank Genel Müdürü Ateş basın mensuplarıyla bir araya geldi. Dünya'dan Hüseyin Koyuncuoğlu'nun haberine göre turizmi en fazla destekleyen banka olduklarını belirten Ateş, bu sektörü Türkiye'nin petrolü olarak nitelendirdi.

Turizm yatırımlarında azalma var

Ateş, Türkiye'de 2010'dan 2015'e kadar turizme yatırımın 10-12 milyar dolarken 2016'da 7 milyar dolarlara, son 3 yılda ise 2 milyar dolarlara düştüğünü söyledi. Yatırımda ciddi azalma olduğuna dikkati çeken Ateş, Antalya, Muğla ve İstanbul'un yatak sayısı bakımından Türkiye'nin yüzde 60'ını oluşturduğunu kaydetti. Yatırımları ülke geneline yayarak turizmin sürekliliğinin sağlanabileceğini ve gelirin daha da artırılabileceğini dile getiren Ateş, şöyle devam etti: "Denizbank olarak finanse ediyoruz. Şunu da belirtebilirim, turizm için kullandırtmış olduğumuz 2.9 milyar dolarlık kredinin 1.4 milyar dolarını yeniden yapılandırdık.

Bu, asla geri dönmeyecek anlamına gelmiyor. Çünkü yatırımcı güvenmiş ve harika bir eser çıkarmış ortaya. Otel orada duruyor.

Bir-iki yıl kötü olabilir, ama eğer siz turizmcileri desteklemezsiniz bu oteller çok düşük paralara kendi yatırımcısının dışındakilerin ellerine geçebiliyor. Tabii ki küresel dünya geçebilir. Neden bizim milli turizm sanayicimizde kalmasın? Benim tercihim o yönde olur."

Otel değerlemelerinde yöntem değişmeli

Pandemi döneminde turizmcilerin bankalardan destek göremediklerine yönelik şikayetlerine yönelik de değerlendirmelerde bulunan Hakan Ateş, hotellere sunulan kredilerde ekspertiz raporlarında kullanılan değerleme yönteminde değişikliğe gidilmesi gerektiğini vurguladı. Bankalar ekspertiz raporları için SPK’dan lisanslı şirketlerle çalışmak zorunda olduklarını hatırlatan Ateş, ekspertiz değerlerin gerçek değerin çok altında kaldığını belirten Ateş, çalıştıkları otellerde ortalama satış fiyatının ekspertiz raporlarında çıkan rakamların 2.1 katı olduğunu söyledi ve şöyle devam etti: “Hepsi alıcı ve satıcının rızasıyla 24 otel satışı yaptık. Ancak, öyle durumlar var ki; ekspertiz firması 28 milyon dolar demiş 92 milyon dolara satıldı otel. Şimdi bu neye engel oluyor. Ben bir otele kredi veriyorum; otelin normalde pazar değeri aslında 50 milyon dolar olan ama lisanslı eksper aynı otele 25 milyon dolar değer biçti. Ben 25 milyon dolara kadar kredi verebiliyorum. Ama otel sahibinin ihtiyacı olan 5 milyon dolar daha vermek istiyoruz. Otelin ederinin 50 milyon dolar olduğunu biliyoruz ancak elimiz kolumuz bağlı. Çünkü finansmanı ipotek karşılığı çıkartıyoruz. Ekspertiz raporlarının daha gerçek değerine yaklaştırılması için uygun yöntemler kullanılmasını istiyoruz.”

Bizzat şahit oldum, inanamadık

Eksperlerin kendilerine “biz binayı alıyoruz, böyle ters çeviriyoruz, düşen her şeyi yüzde 30 varsayıp düşüyoruz” dediklerini anlatan Ateş, "Yüzde 30 çok büyük bir değer. 100 milyon dolarlık olan 70’e iner. Halbuki otel sahibi, bahsettiği 30 milyonluk masraf 5 milyon dolara bilemedin 7 milyon dolara 2 ayda yapar. Kendi marangozunu çalıştırır. Ben bizzat şahit oldum, 2 ayda yaptı Bodrum’da. İnanamadık. Otel şubatta devralındı, mayısta turist getirdi içeri. Bu tesislerin kat sayısı değil, üzerinde kazanılacak para önemli. Neden önemli çünkü borç ödemesini kazandığı paradan yapacak otel sahibi. Onun için iskonto edilmiş nakit akımı (DCF) yöntemi ile ilerlenmeli. Bu yöntemde şuna bakıyoruz; 10 yılda bu otel ne kazanır. Buralarda çok esaslı eserler var. Şimdi, diyelim ki yılda 7 milyon dolar kazanıyor. Ben diyorum ki bankacı olarak biz bunu biraz iskonto ederiz. Değerleme şunun üzerinde yapılmalı, en az 15 sene 105 milyon dolar para kazanacak. Biz bunu şu anda faiz nerede dolarda, Libor 1. Siz alın, 3’ten ya da 4’ten iskonto ediyorum, bugüne getiriyorum. 105 milyon dolar, oluyor size 80 milyon dolar. O zaman bu otelin değeri diyorum 80-85 milyon dolar" diye konuştu.

Dövizi lehine çevirebilen sektör

Ateş, katma değer olarak sektörler arasında dövizi lehine çevirebilen en kazançlı sektörün turizm olduğunu vurguladı. Turizmin giderlerine bakıldığında ise maliyetlerin arttığına işaret eden Ateş, "Türkiye'nin avantajıysa şu, hiçbir hal ve şartta rakip tanımaz bir noktadayız. Kapasite ve verdiğimiz değer olarak Türkiye'nin turizm açısından dünyadaki en iyi destinasyonlardan biri olduğunu kabul etmemiz gerekiyor. O nedenle turizmde bizim çok olumlu beklentilerimiz var" diye konuştu.

Denizbank olarak sürdürülebilir programların içinde bulunmak amacıyla 840 milyon dolarlık sendikasyon kredisi aldıklarını dile getiren Ateş, şunları kaydetti: "22 ülkeden 49 bankanın katılımıyla gerçekleşen bu sendikasyon kredisi, tarım ve iyi tarım ağırlıklı bir yapıya sahip. Karbon salınımı konusunda tüm dünyada büyük bir hassasiyet oluştu. Günün sonunda turizm de bundan çok etkileniyor.

İyi turizm yapan ve sertifikaya sahip olan tesis sayımız 450 adet. Bu, neden önemli? Bir, insanlığa hizmet için, ikincisi de çocuklarımıza bırakacağımız güzel bir dünya için.”

Öte yandan 11. Uluslararası Resort Turizm Kongresi'nde, geleceğin turizmi, turizmin geleceği ele alındı. Yerli ve yabancı sektör temsilcilerinin sunumlar yaptığı kongrede Kültür ve Turizm Bakanı Mehmet Nuri Ersoy, Birleşmiş Milletler 75. Genel Kurul Başkanı Volkan Bozkır gibi konuşmacılar, Türkiye'de turizm sektörüne dair önemli mesajlar verdi.

Ekspertiz yapılırken uygulanan değerleme yönteminin otelin potansiyel gelirleri üzerinden yapılması önerisinde bulunan Hakan Ateş sözlerini şöyle sürdürdü: “Oteller söz konusu olduğunda binayı değil; binadan elde edilebilecek getirilerin değerlendirmesi esas mesele. Bu binaların, dükkan gelirleri var, restoran gelirleri var vs. Biz bunları artık oda başına ezberledik. Hatta Lara’da başkadır, Kemer’de başkadır, Beldibi başkadır. Antalya’da bile 7-8 fiyat spektrumu ile karşılaşırsınız. Ve buna göre de biz oda sayısıyla doluluk hesabı yaparız. Firma yüzde 80 doldurursa bile biz onu yüzde 65’e çekeriz. Bu çok aritmetik ve matematik bir hesaptır. Gelirine endeksli bir şekilde borç servisini yapabilir kararını bana verdirin ki ben de gönlüm rahat, o değer üzerinde 50 milyona varmaya daha varken 25’ken mesela bir 10 daha vereyim, işini görsün, krizini atlatsın, pandemisini atlatsın.”

Yorumlar
İlk yorum yapan siz olun.
Yorum için en fazla 1000 karakter girişi yapılabilir!
captcha