GYODER Çözüm Platformu’nun üçüncü toplantısı, ‘Turizmde Dönüşüm Arayışları’nın ‘Farklı Gayrimenkul Sınıflarının Turizm Amaçlı Yeniden Kullanıma Uyarlanması’ başlıklı panelde görüşlerini paylaşan Servotel Yönetici Ortağı, GYODER Turizm ve Turizm Yatırımları Komitesi Başkanı Ayla Heyfegil, dikkat çekici açıklamalar yaptı.
Her yerde her konut turizm yatırımına dönüşmemeli
GYODER’in Mardin’de gerçekleştirdiği Anadolu Buluşması’nda özellikle Mardin gibi yeni turizme girmiş bir şehirde perşembeden pazara müthiş bir potansiyelin olduğunu gördüklerini belirten Heyfegil şu ifadeleri kullandı: " Yüzde 110 çalışıyorlar. Yatak kapasiteleri çok büyük değil, 2500 yatakları var ve hafta içi boşlar. Ama bir yandan da plansız bir yapılaşmayla çok fazla sayıda konut üretmişler. Hafta sonu yetmeyen bir turizm envanterleri var. Mardin bir örnek. BU tüm kentlerimiz için önemli bir sorun. Bu dönüşür mü dönüşmez mi diye kendi aramızda konuşurken, özellikle hem yatırımcılardan hem de bankalardan çok ciddi talepler gelmeye başladı. ‘Biz ofis, konut yaptık acaba otele dönüşür mü?’ diye. Tabi ki ofis ve konut turizm yatırımına dönüşebiliyor ama bunun belli kriterleri var. En önemli kriter pazar analizi. Yani her yerde her konut kesinlikle turizm yatırımına dönüşmemeli. Pazar analizinden hemen sonra bir rakip analizi yapıyoruz. O noktada yaptığımız fizibilite pozitif ise sonrasında mimari ve markalama açısından olarak bakıyoruz ve son bir fizibilite daha yapıyoruz. Aslında en önemli ikinci kriter binanın fiziksel olarak dönüşebilir olması.”
İstanbul’da ofis binalarını otele dönüştürebiliriz
İstanbul’da ofis ve otel bölgelerini incelediklerini belirten CBRE Türkiye Genel Müdürü Can Kadir Yalnızcan, “Bu bölgelerde ofislerle otellerin örtüşmediğini fark ettik. Aslında bu da bir potansiyel. Şu anda atıl durumda olan birçok ofis binası var. Ama bunu dönüştürdüğümüz zaman potansiyeli yakalayabilecek miyiz? Bunun fizibiletisinin yapılması lazım. Bunu yaparken de planlar, yasal mevzuat incelenmeli. Keşke bu fizibilite en başta yapılsaydı da bu kadar atıl ofise sahip olacağımıza, belki daha güzel dağılmış ofis ve turizm tesislerine sahip olurduk” dedi.
Turizm dünyada en çok rekabetçi olduğumuz sektör
‘Turizmde Dönüşüm ve Bu Dönüşümün Gayrimenkul Sektörü için Önemi’ başlıklı oturumda görüşlerini paylaşan Özak GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Akbalık, şöyle konuştu: “Turizm gelirleri açısından dünyada 6. büyük destinasyonuz ama kişi başı gelir olarak 13. sıradayız. Bu dönüşüm önemli. Turizm şu anda dünyada en çok rebaketçi olduğumuz bir sektör. Gerçekten bulunduğumuz lokasyon bizi farklılaştırıyor ve rekabetçi hale getiriyor. Turizm tarafında yapılacak birçok şey var ama dönüşümün önemini sadece belli bir kitlenin değil kamunun da görmesi gerekiyor. Üç ilimiz toplam turizm gelirinin yüzde 85’ini karşılıyor. Antalya, İstanbul, Muğla dışında toplam turizm gelirimiz yüzde 15. Özellikle kültürel değerlerimizin, coğrafi özelliklerimizin olduğu bir noktada sanat, dağ turizmi gibi birçok şeyi getirebiliriz. Kamunun da teşvik yapısını bunun üzerine kurması gerekiyor.”
İnsanların ihtiyaçları değişiyor
Conrad İstanbul Bosphorus’ta yaptıkları yenileme projesinin detaylarını anlatan Aksoy İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Vekili Alper Aksoy, “Conrad’da aslında bir fiziksel dönüşüm var ama fonksiyon değişikliği olmadı. Bu işin özellikle mevzuata uygun olarak yapılması için çok ciddi bir proje ekibiyle çalıştık. Bunları bir araya getirerek uygulama süreci geçirdik. Yenilemenin maksadı yeni bir ürün ortaya çıkarmaktır. Bugün insanların kullanım şekli, ihtiyaçları değişiyor. Conrad 650 odalı bir oteldi, yenileme sonucu oda sayısı 550’ye düştü.Yaşayan, çalışan bir otelde yenileme planlı olmayı gerektiriyordu. Çalışmalarımızı 200’er oda şeklinde sürdürdük. Daha az enerji tüketimi için binanın cephesini de yeniledik” dedi.
Dönüşüm sürecinde öncelikle hukuk analizi yapılmalı
Panelin ‘Ofisten Turizme Dönüştürmede Hukuki Süreç’ konusuna değinen Paksoy Avukatlık Bürosu Ortağı Selin Barlın, “Dönüşüm yapılacak proje için fizibilite ve tüm mimari çalışması yapıldıktan sonra hukuki açıdan bakmak gerekir. Burayı gerçekten bir otel olarak kullanabilir misiniz? Özellikle ofis olarak inşa edilmiş projelerle bağlantılı olarak eğer sonunda işletilecek otel, Bakanlıktan yıldızlanması gereken bir otel olmayacaksa, apart otel olarak kullanılabilecekse o zaman belediyeden alınan bir ruhsatla buranın işletilmesi mümkün. Bu durumda imar mevzuatımız, ticari alan olarak statüsü belirlenmiş yerlerin içerisinde buranın turizm alanı olarak kullanılmasına izin veriyor. Dolayısıyla bu yapıda herhangi bir imar planı değişikliğine gitmeksizin dönüşüm yapmak mümkün. Tabi ki inşaat sürecinde alınacak tadilat ruhsatları iskanı bir kenara koyarak. Eğer burası yıldızlanması söz konusu bir otel olarak kullanılacaksa mevzuat şunu istiyor; imar durumu ya karma ya da tam olarak turizm olarak belirlenmeli. Eğer böyle bir durum oluşursa imar planı değişikliğine gidilmesi gerekiyor. Süreç, öncelikle hukuk analizi yapılarak yönetilmeli” diye konuştu.