Konaklama sektörünün yeni trendlerle imtihanı

Özellikle pandemiden sonra tüm dünyadaki tatil anlayışının gözle görülür bir şekilde değişmeye başladığını hepimiz biliyoruz. Bu süreçte bireylerin özel alan algısının ön plana çıkması ile mahremiyetine daha fazla önem veren tatilci sayısında hatırı sayılır ölçüde artış gözlemlenmeye başlandı.

Mesela, dört yüz odalı bir tesiste 800-1000 kişi ile aynı ortamda tatil yapmak, açık büfede sıraya girmek, havlu sırasında beklemek istemeyen tatilci sayısı hızla artıyor.

Karavan, çadır turizmi gibi bireysel turizm aktiviteleri yeniden trend olmaya başladı. Küçük ve genellikle ağaç evlerden oluşan ve “Tiny House” olarak isimlendirilen konsepte olağanüstü artış var. Bu tip konutlar neredeyse yok satıyor.

Turistik yerlerde yatırım amaçlı yazlık konut edinerek eş, dost, akrabayla hem tatil yapıp hem de para kazanmak dünya genelinde moda oldu.

Yeni tatil anlayışlarının gelişmesinde teknolojinin çok önemli bir rolü var. Turistler, sadece mahremiyeti için değil aynı zamanda ekonomik gerekçelerle çok kolay bir şekilde dijital platform üzerinden bu konutlara ulaşıyor ve uygun koşullarda satın alıyor.

Airbnb gibi bir platformda dünya çapında 6.6 milyon tatil amaçlı konut, apart, pansiyon, hostel, küçük ve büyük ölçekli otel odası gibi ürünler mevcut. Bu şirketin 2022 yılı cirosu 8.4 milyar dolara ulaşmış.

*

Türkiye’nin turizmdeki en büyük rakibi İspanya’daki duruma bir göz atalım. İspanya, yıllardan beri armudun sapı üzümün çöpü demeden birazda coğrafi avantajlarını kullanarak ama hiçbir turizm faaliyetinin önünü tıkamadan ülkeye giden tatilci sayısını yıllık ortalama 90 milyon rakamına ulaştırdı.

Avrupa inşaat sektörünün istatistiklerine baktığınızda yabancıya en yüksek konut satış yapan ülkelerin başında İspanya geliyor. İspanya makamlarının verilerine göre sadece 2022 yılında ülkenin turistik şehirlerinde konut alan yabancı sayısı 88.858 kişi olmuş. Bu rakam pandemi öncesine kıyaslandığında ulaşılan en yüksek rakam ve daha da büyüyecek gibi duruyor.

İspanyollar her yıl inşa ettiği beş konuttan birini yabancılara satıyor. Son 10 yıl içinde yabancılara satılan konut sayısı 600 bini bulmuş. Daha önceki yıllarda satılanlarla beraber bu rakam bir milyonu aşmış gözüküyor.

İspanya’da durum buyken son 10 yıl içinde Türkiye’den konut satın alan yabancı sayısı halihazırda yaklaşık 357 bin rakamına ulaşabilmiş.

Öte yandan İspanya’daki tatil amaçlı konutları kiralayan sayısı yıllık 13-15 milyon rakamlarına ulaşmış durumda. Booking.com, Airbnb gibi birçok dijital platform üzerinden kısa dönemli kiralama modeli ile işletilen 30 bin konut var ve bu konutlardan yıllık 550-600 milyon Euro kira geliri elde ediliyor. Yani bu iş İspanya’da hem konut satarak hem de kira geliri elde ederek para kazanılan bir sektör olmuş.

Peki Türkiye de durum nasıl?

Türkiye’de tatil amaçlı konutları kiralayan sayısı konusunda resmi verilere hiçbir yerde rastlayamadım. Ancak dijital platformlar üzerinden kısa bir tarama yapıldığında başta İstanbul, Antalya, İzmir ve Muğla şehirleri olmak üzere booking.com, Airbnb gibi birçok dijital platformdan kısa dönemli kiralama modeli ile işletilen konut sayısı bin 500 ila 2 bin konut arasında gözüküyor.

Yani İspanya’daki 30 bin tatil konutunun geliri üzerinden bir modelleme yapacak olursak Türkiye’deki 2 bin konut karşılığında maksimum 40 milyon Euro kira gerisi olduğunu var sayabiliriz.

Tabii burada konaklama süresi boyunca konut çevrede bulunan restoranlar, marketlerden yapılan alışverişle ülke ekonomisine bırakılan dövizi de hesaplamak gerekiyor.

Türkiye’de daha yeni popüler olmaya başlayan kısa süreli kiralama usulü ile yapılan turizmle ilgili sunduğum rakamlar kişisel araştırmalarım sonucunda elde ettiğim sayılar. Bu açıdan yüzde yüz doğru olduğunu iddia etmiyorum.

Ama bir gerçek var ki bu tür tatil satışları sayesinde turizm yerele inmeye başladı. Hep şikâyet edilen ‘yolcu gelip ülkesine dönene kadar her şey dahil otelden çıkmıyor, haliyle esnafa da hiç katkısı olmuyor’ efsanesinin önüne geçmek için çok güzel bir fırsat yakalayabiliriz.

Eğer her şey yukarıdaki gibi ise yani hem konut sahibinin kazancı dolayısıyla inşaat sektörünün kazancı hem de esnafın kazancı mümkün olacaksa o zaman yeni turistik trend olan tatil amaçlı konut turizmi ya da villa turizminden elde edilecek geliri 10 milyon turist 10 milyar Euro gelire niye dönüştürmeyelim?

İspanya bunu yaptıysa Türkiye olarak biz de hayli yaparız!

*

Devlet sadece bir sektörün menfaatine göre düzenleme yapmaz. Devlet toplumsal menfaatleri dikkate alarak ülke menfaatine göre düzenleme yapar.

Sırf lüks oteller yüzde 10 eksik dolacak diye inşaat sektörünün yabancıya konut satışını durduramayız. Dijital platformlardan konut, villa kiralama gibi turistik faaliyetleri de yasaklayamayız.

Zaten yasaklarla hangi sorunu çözmüşüz ki?

Kaldı ki, İspanya örneğinde olduğu gibi hem konut satarak hem de o konutların turistik amaçlı kiralanmasının önünü açarak gelen turist sayısını arttırırken Türkiye olarak bu tür trendlerle oluşan ticaretin önüne engeller koymak sizi rekabet ettiğiniz ülkeler karşısında geriye düşürecektir.

Hal böyleyken moda turizm akımlarının önünü açacak yasal düzenlemelerle turizm gelirlerini arttırıp hem esnafın hem de devletin kazanması sağlanmalıdır.

Burada son sözüm konaklama sektöründeki dostlara; 1990’lardan beri nice badireler atlatan turizm sektörünün yeni trendlere karşı durması matbaanın Osmanlı’da kullanılmasının 300 yıl gecikmesi gibidir. Bu faaliyetleri yasaklamak hiçbir şeyi değiştirmeyeceği gibi turizminin gelişmesini de engeller.

Son günlerdeki demeçlerden sonra İspanyol turizm mecmualarına biraz göz attım, 30 bin konutun kiralandığı bu ülkede hiç kimse boş kalan odaları için Airbnb’yi suçladığını görmedim.

Turizm konusunda adeta tarih yazmış turizmcilerimizin yeni moda turizm trendleri karşısında çaresiz kalıp şikayetçi olmasına şaşırdığım gibi bir o kadar da yakıştıramıyorum.

Yani 200 milyon Euro değerindeki otellerimiz 200 bin Euro’luk konutlara mı yenilecek?

Suçu başkasına atarak kendi eksikliklerimizi gideremeyiz. Türk turizm sektörü kırk yıllık süreçte elde ettiği engin deneyimlere sahip. Sektörünün karşısına çıkan mevcut yeni rekabet koşullarını bertaraf edecek tek şey, yasaklama gibi ilkel yöntemlerle değil daha yaratıcı çözümlerle ortaya koyulması gerekiyor.

Artık turizmde kolay para kazanma dönemi bitti...